Case di lusso: a Milano offerta e qualità scarse per la domanda

Uno stock sottilissimo. Un’offerta troppo limitata rispetto alla domanda (italiana, ma soprattutto straniera) continua a spingere verso l’alto i prezzi delle case di lusso a Milano, ma cresce anche l’invenduto, ovvero gli oggetti di qualità insufficiente rispetto al prezzo richiesto. Lo rileva il nuovo Osservatorio sulle Residenze Esclusive di Tirelli & Partners, società Benefit, con i dati del secondo semestre 2023. Tramite l’articolo di Laura Cavestri su Il Sole 24 Ore proviamo ad approfondire questo tema.

Un mercato che non dipende dal mutuo, che spesso non risente del quadro macroeconomico in rallentamento, ma ha comunque forti sfaccettature. Nella fascia Top (oltre i 3 milioni) esiste una domanda ancora consistente, pronta a trasformarsi immediatamente in proposte di acquisto quando incontra il prodotto giusto. Anche nella fascia tra 1 e 2 milioni (fascia bassa) la domanda è comunque presente ed attiva, mentre nella fascia media (tra 2 e 3 milioni) hanno prevalso attendismo e prudenza. “In tutti e tre i segmenti il focus della domanda è sulla qualità delle case” spiega Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’Osservatorio. “Il segmento Top è sempre spinto dalle ricerche provenienti dall’estero (stranieri ed italiani in rientro) che si accumulano nei database delle agenzie immobiliari in quanto si confrontano con un’offerta limitata e comunque spesso inadeguata nella qualità. Il risultato è uno stock sottilissimo, come mai si era visto prima a Milano”.

Nel segmento medio la domanda è principalmente locale e dunque orientata a migliorare la propria situazione abitativa attuale. Nel segmento basso la domanda è tanto locale (e dunque finalizzata alla prima abitazione) quanto italiana e pertanto finalizzata all’investimento. Anche in questo caso l’offerta di qualità è comunque inferiore alla domanda, mentre al contempo sono molto numerose le case invendute perché di qualità insufficiente.

Le cause? Secondo Tirelli, la corsa all’acquisto verificatasi nel post-pandemia ha ridotto lo stock esistente in termini numerici, ma ancor di più in termini di qualità, considerato che quella domanda era prioritariamente finalizzata ad aggiungere spazi esterni vivibili alla propria casa. L’esponenziale incremento della domanda di acquirenti esteri o italiani in rientro, guidati dai benefici fiscali a loro dedicati, ha prosciugato lo stock di case di fascia Top.

I valori di mercato

In generale nel semestre il numero di transazioni è diminuito. I tempi medi di chiusura delle compravendite sono sostanzialmente fermi a 5,4 mesi ed il prezzo medio richiesto è tendenzialmente stabile (+0,21%). “Il livello dei prezzi non desta particolari preoccupazioni. Milano mantiene e migliora la propria attrattività sia per coloro che decidono di farne la propria residenza, sia per gli investitori che cercano rendimenti adeguati ed asset che diano garanzia di mantenere il proprio valore nel medio-lungo periodo”, afferma Gabriele Torchiani. L’ammontare complessivo delle tre vendite più rilevanti del semestre si attesta a oltre 22 milioni, con prezzi di vendita al mq compresi tra 13mila e oltre 20mila euro.