Chi paga le spese condominiali nel caso di alienazione dell’immobile?

Quando si vende un immobile o, comunque, si verifica il subentro di un soggetto al posto di un altro, per l’amministratore condominiale si pone sempre il problema della corretta divisione delle spese condominiali ancora nel momento in cui cambia appunto la composizione del condominio.

La legge consente all’amministratore di indirizzare tanto al condòmino subentrante che all’ex condòmino la richiesta di pagamento per gli oneri maturati durante il cosiddetto “biennio di solidarietà”, vale a dire in quell’arco temporale compreso tra l’anno in cui è avvenuto il subentro e quello antecedente.

Tale norma si riferisce in generale al “subentro” ed è applicabile alle ipotesi di donazione, alla concessione dell’usufrutto, cui consegue il mantenimento della nuda proprietà da parte del concedente ed anche all’aggiudicazione dell’immobile all’esito di una proceduta esecutiva.

Secondo la Corte di Cassazione (Sentenze n. 12841/2012 e n. 22345/2008) si possono, dunque, avere 3 scenari:

• per le quote successive al subentro, è tenuto solo il nuovo condòmino, salvo quanto si dirà in seguito in ordine al quinto comma dell’art. 63;
• per le quote precedenti al biennio di solidarietà di cui sopra, è tenuto solo l’ex condòmino;
• per gli oneri compresi nel biennio rispondono in solido il subentrante e il subentrato, dal che il condominio può rivolgersi, come anzidetto, indifferentemente a entrambi.

È tuttavia necessario stabilire quando sorge l’obbligo di partecipare alle spese condominiali.

La soluzione elaborata dalla giurisprudenza di Cassazione (Sentenza n. 10235/2013) prevede che:

• gli oneri di straordinaria manutenzione sono dovuti da chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui è stata adottata la delibera che ha disposto l’intervento, e non importa che le opere siano state eseguite, in tutto o in parte, dopo il subentro;
• nel caso di manutenzione ordinaria, l’obbligo sorge invece a carico di chi risulta proprietario nel momento in cui è effettivamente eseguita l’attività o erogato il servizio.

Infine, occorre sottolineare che se l’ex condòmino non adempie all’obbligo di consegnare all’amministratore una copia autentica dell’atto di vendita, resta responsabile in via solidale col nuovo condòmino anche rispetto agli oneri maturati successivamente.