Detrazioni IRPEF pari al 50% dell’IVA per l’acquisto di abitazioni ad alta efficienza energetica

L’art. 1 co. 76 della L. 197/2022 reintroduce la detrazione IRPEF dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA relativa agli acquisti, effettuati entro il 31/12/2023, di unità immobiliari residenziali, di classe energetica A o B, cedute da OICR immobiliari o dalle imprese costruttrici delle stesse. 

Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2023, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, ceduti da organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari o dalle imprese che le hanno costruite. 

La detrazione di cui al primo periodo è pari al 50% dell’imposta sul valore aggiunto dovuta sul corrispettivo di acquisto ed è ripartita in 10 quote costanti nel periodo di imposta in cui sono state sostenute le spese e nei 9 periodi di imposta successivi. 

Il legislatore ha voluto ridurre il maggior onere fiscale rappresentato dall’IVA che in alcuni casi devono corrispondere gli acquirenti “privati” cioè le persone fisiche; a parità di condizioni per i privati è certamente più conveniente acquistare un immobile soggetto ad imposta di registro anziché ad IVA. 

La neo agevolazione è in vigore dal 1 gennaio 2023; la stessa spetta: 

• per l’acquisto effettuato entro il 31/12/2023 
• di unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B 
• cedute da organismi di investimento collettivo del risparmio immobiliari o dalle imprese costruttrici. 

La detrazione presuppone l’acquisto, direttamente dall’impresa costruttrice o dall’OICR immobiliare, nel periodo compreso tra gennaio-dicembre 2023 di unità immobiliare a destinazione residenziale di classe energetica A o B a prescindere da ulteriori requisiti. 

La norma non dispone che l’immobile residenziale acquistato debba essere destinato ad abitazione principale, viene evidenziato inoltre che è irrilevante l’effettivo utilizzo dell’immobile da parte dell’acquirente; quindi è detraibile l’IVA anche degli immobili non utilizzati o utilizzati solo per una parte dell’anno in quanto a disposizione, ovvero concessi in locazione a terzi. 

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la norma contenuta nell’art. 1 co. 56 della L. 208/2015 non prevede esclusioni per gli immobili classificati “di lusso” quindi è possibile usufruire dell’agevolazione anche per gli acquisti di immobili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; il beneficio della detrazione si può estendere anche alla pertinenza dell’unità abitativa, perché ciò avvenga è necessario che:  

• la pertinenza sia acquistata contestualmente all’unità abitativa  
• nell’atto di acquisto sia evidenziato il vincolo pertinenziale. 

Le OICR consistono in fondi immobiliari che investono esclusivamente o prevalentemente in beni comuni, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa e da rapporti concessori, partecipazioni in società immobiliari, parti di altri fondi immobiliari, anche esteri; la loro indicazione nel testo del co. 76 dell’art. 1 della L. 197/2022, si è resa necessaria per far sì che la detrazione IRPEF dell’IVA possa aspettare anche se l’immobile viene ceduto da detti organismi che non rientrano altrimenti fra le “imprese che le hanno costruite”. 

La norma contenuta nell’art. 1 co. 76 della L. 29/12/2002 numero 197 non prevede dei limiti di importo oltre i quali la detrazione non può essere fruita. Così, ad esempio, il contribuente (soggetto Irpef) che entro il 31/12/2023 acquista cinque immobili residenziali (in classe A o B) da un’impresa di costruzioni, può beneficiare dell’agevolazione in discorso sull’iva complessivamente pagata. 

La norma non dispone un limite temporale entro cui devono essere pagate le fatture complessive dell’IVA da detrarre al 50%. Pare evidente che, in aderenza all’applicazione del principio di cassa, rilevi il momento di pagamento dell’iva che deve avvenire entro il 31/12/2023, è necessario quindi che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo d’imposta 2023. 

Non è quindi possibile fruire della detrazione con riferimento all’IVA relativa agli acconti corrisposti nel 2022, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2023; la stessa non compete per l’IVA versata in acconto nel 2023 e la vendita è stipulata nel 2024 in quanto la norma si applica agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31/12/2023. Per beneficiare della detrazione è necessario che entro il termine del 31/12/2023 siano sostenute le spese relative all’IVA e venga stipulato il rogito di acquisto dell’unità immobiliare e delle eventuali pertinenze. 

Se l’acquisto viene effettuato da più soggetti in comproprietà, la detrazione dell’IVA deve essere ripartita tra i comproprietari in ragione delle percentuali di proprietà. Il soggetto che può usufruire della detrazione è colui che ha sostenuto il costo dell’IVA, perciò essendo strettamente connessa all’acquisto dell’unità immobiliare, sembrerebbe che possa essere fatta valere soltanto dalla persona fisica che ha acquistato l’immobile ed effettuato il relativo pagamento.  

In relazione alla detrazione, la norma nulla dispone nell’ipotesi di successiva cessione dell’immobile, ciò considerato, dovrebbe poter essere possibile continuare a considerare in detrazione, nei successivi periodi d’imposta, le quote residue non ancora fruite.