Utilizzare la cedolare secca quando l’inquilino è una società: è possibile?
Una delle questioni più dibattute tra i proprietari di immobili è se sia possibile utilizzare la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società.
Analizziamo le normative vigenti riprendendo un articolo di Immobiliare.it News, cercando di fare chiarezza sull’applicabilità di questa opzione fiscale nei contratti di locazione con entità giuridiche.
Con cedolare secca si intende un’opzione fiscale per i proprietari di immobili, che comporta il pagamento di una tassa sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali sul reddito dell’immobile. I contratti sotto cedolare secca sono esenti dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, che sono solitamente dovute al fine di registrare o prorogare i contratti di locazione. Tuttavia, la cedolare secca non esonera dal pagamento dell’imposta di registro in caso di cessione del contratto di locazione. Optare per la cedolare secca significa rinunciare alla possibilità di richiedere, per l’intera durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione (anche se il contratto lo prevede), inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
È importante notare che si può scegliere di utilizzare la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti a lungo termine. Se l’opzione non viene scelta inizialmente, la registrazione segue le regole standard e le imposte di registro e di bollo saranno dovute e non rimborsabili. In caso di proroga del contratto, l’opzione per la cedolare secca deve essere confermata contestualmente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.
Chi può usufruire della cedolare secca sugli affitti?
La normativa che consente l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni richiede infatti il rispetto di due condizioni fondamentali:
- il proprietario deve essere una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale e deve possedere il diritto reale sull’immobile oggetto del contratto di locazione;
- l’immobile deve essere destinato a uso abitativo.
Questa legge limita quindi l’utilizzo della cedolare secca esclusivamente ai contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e alle loro pertinenze, escludendo altre tipologie di immobili e situazioni contrattuali. L’obiettivo è circoscrivere l’applicazione di questo regime fiscale agevolato a contesti ben definiti, garantendo che i benefici siano riservati a specifiche categorie di locazioni.
Cedolare secca: cosa succede se l’inquilino è una società?
Ciò che non viene indicato dalla normativa vigente è se si può usare la cedolare secca anche se l’inquilino è una società. La legge, infatti, non specifica alcun requisito riguardo alla qualifica dell’inquilino, quindi non c’è un’uguaglianza tra locatore e conduttore.
Secondo la sentenza n. 53/5/2023 della CGT Veneto, se i requisiti previsti sono soddisfatti, il locatore può optare per la cedolare secca, anche se l’inquilino è una società commerciale. Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha adottato una posizione restrittiva, sostenendo che il sesto comma dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 esclude le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale.
Secondo la circolare n. 26/E/2011, ciò escluderebbe le società commerciali dalla cedolare secca. La posizione dei giudici del Veneto è condivisa anche da altri tribunali, come la Corte di Giustizia dell’Umbria (sent. n. 257 del 9 agosto 2022), ma esistono decisioni giurisprudenziali contrarie, creando così incertezza. Con la sentenza n. 12395, depositata il 7 maggio 2024, la Suprema Corte ha stabilito la possibilità di utilizzare la cedolare secca anche quando l’inquilino è una società o un’impresa che loca una casa per i propri dipendenti, clienti o fornitori.